תתחדשו עומדים לרכוש דירה?

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה , מה חשוב לבדוק לפני שחותמים חוזה? 

איך בונים לוח תשלומים? ולמה יש סיכוי שלמרות שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא תמצאו את עצמכם עם סכום משכנתא נמוך יותר ממה שתכננתם או ללא משכנתא בכלל?

  1. חותמים על חוזה רק אחרי שמקבלים אישור עקרוני לנכס הספציפי, הציגו לבנק נכס ספציפי שאתם רוצים לרכוש ותשאלו אותו אם מבחינתו זה בסדר, חלק מהבנקים יגידו לכם שאין באפשרותם לבדוק נכס כלשהו לפני שתחתמו חוזה, אבל חלק מהבנקים כן ייתנו לכם אישור או חשוב מכך יצביעו על בעיות שיכולות להיות. ייתכן ותמצאו את עצמכם עם אישור כללי למשכנתא אבל ללא אישור לנכס שכרגע רכשתם וזה יעמיד אתכם בפני שוקת שבורה.

 

  1. מומלץ לבצע שמאות מוקדמת על הנכס הנרכש, זה קצת יותר יקר אבל לפחות לא תופתעו לאחר שכבר חתמתם חוזה והתחייבתם למוכר. בכל מקרה לפני קבלת המשכנתא הבנק יחייב אתכם לחוו"ד של שמאי המאושר ע"י הבנק. חשוב לדעת שהבנק מתייחס למחיר הדירה לפי הכלל הבא – לפי המחיר שרשום בחוזה או לפי מה שאמר השמאי – הנמוך מביניהם. היה והשמאי נתן הערכת חסר ולא העריך את הדירה כפי שרשום בחוזה אתם תקבלו משכנתא קטנה יותר ותצטרכו להביא כסף מהבית שלא תמיד יהיה לכם.

 

  1. בונים לוח תשלומים לפי תמהיל המשכנתא. אחת הבעיות היותר גדולות של אנשים שרוכשים דירה הוא לבנות את לוח התשלומים, יש פה המון משתנים (דרישות המוכר / המשכנתא של המוכר / מועד המסירה וכו'). מרכיב התכנון בשלב זה הוא קריטי ולכן חשוב ללכת לפי לוח התשלומים שבניתם ולא לפי התמהיל שבניתם.

 

  1. עלויות נלוות למחיר הדירה- לכל דירה יש מחיר, שמסוכם בין מוכר הדירה לקונה. אבל זה ממש לא הסכום הסופי שתוציאו עבור קניית הנכס, מכיוון שיש לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים שחשוב לקחת בחשבון. בין ההוצאות הנפוצות: מס רכישה, היטל רכישה, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שינויים במדד המכירים לצרכן ובמדד תשומות הבנייה, וכמובן צריך לקחת בחשבון את סכום השיפוץ אם נדרש כזה. כמו כן ישנם תשלומים נוספים כמו דמי פתיחת תיק בבנק, דמי שמאות, וגם תשלום על רישום ביטחונות. כדי לדעת כמה אתם עשויים לשלם באמת על הדירה – אתם יכולים לבדוק במחשבון הוצאות לחישוב עלויות משוערות. הבנק למשכנתאות נוהג להעביר את הסכום ישירות למוכר, לכן צריך להשאיר בצד סכום מסוים להוצאות הנלוות.

 

  1. מוודאים ב-100% שאתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא. בדקו שהעלויות מתאימות לכם ואתם עומדים בהן בקלות (גם בעיתות של עליות ריבית ומדד), זה לא מספיק שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, אלא אתם צריכים לוודא שזה באמת מתאים להוצאות המשפחתיות שלכם ולתכנונים שלכם להמשך הדרך. לאחר שקיבלתם אישור עקרוני מ-2 בנקים לפחות, בצעו הערכת עלויות כללית למשכנתא עם ירידה לפרטים כגון: ריבית שעולה בכמה אחוזים, עליות מדד חדות וכו', ורק לאחר שאתם סגורים ב-100% שהכל בסדר ואתם יכולים לעמוד בזה בכבוד, רק אז תלכו לחתום חוזה.

 

סגירת תפריט